Por que contratar o Seguro Condomínio


Por Lei, desde 1964, todos os condomínios verticais ou horizontais, de qualquer tipo, são obrigados a ter seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza que provoquem sua destruição total ou parcial. O síndico é o responsável pela sua contratação, sob pena de multas pesadas caso não faça uma apólice para o condomínio. Pela mesma lei, o síndico responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, caso fique comprovado que ele contratou um seguro inadequado ou insuficiente.

Existem dois tipos de seguro de condomínio obrigatório:

Cobertura básica simples – contra riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o imóvel segurado e explosão de qualquer natureza. Caso o condomínio esteja sujeito a outros riscos, deverão ser contratadas coberturas adicionais específicas.

Cobertura básica ampla – contra riscos que quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

Conheça as coberturas do
Seguro Condomínio

Principais Coberturas

  • Responsabilidade civil do condomínio: Reembolso de quantias pagas para indenizar danos corporais ou materiais de responsabilidade do condomínio, causados a condôminos ou visitantes.
  • Responsabilidade civil do síndico: Reembolso de indenizações pagas a danos involuntários, corporais e materiais, causados a outras pessoas, devido à má administração ou negligência não intencional do síndico.
  • Responsabilidade civil da guarda de veículos: Dois tipos de coberturas garantem os veículos que se encontram no interior do condomínio: Simples – incêndio, roubo e furto. Ampla – acrescenta as garantias de indenização de prejuízos causados ao veículo e colisão – esta apenas quando um funcionário credenciado pelo condomínio estiver manobrando o carro.
  • Danos elétricos: Prejuízos materiais a aparelhos e instalações elétricas e eletrônicas, de uso comum do condomínio, decorrentes de curto-circuito ou variação de tensão. 
  • Vendaval e impacto de veículos: Danos materiais provocados por vendaval, furacão, ciclone, tornado, queda de granizo e aeronaves. 
  • Quebra de vidros e anúncios luminosos: Prejuízos decorrentes da quebra de vidros, espelhos, mármores e granitos, anúncios e letreiros luminosos, instalados de forma fixa nas áreas comuns do condomínio.
  • Roubo ou furto de bens: indenização das perdas e danos causados por furto ou roubo dos bens do condomínio, mediante ameaça ou violência contra funcionários ou arrombamento do local em que esses bens se encontravam.
  • Vida e acidentes pessoais de funcionários: Indenização para casos de invalidez ou falecimento de funcionário, incluindo auxílio funeral. Os valores precisam ser definidos no contrato.
  • Assistência funeral: Cobre despesas com o sepultamento e cerimônia fúnebre dos funcionários do condomínio.
  • Alagamento e descarga de água de chuveiros automáticos (sprinklers): Indenização a danos materiais provenientes de enchente, tromba d’água, inundação proveniente de ruptura de encanamentos, entre outras causas. 
  • Desmoronamento: Cobertura para danos diretamente decorrentes de desmoronamento total ou parcial do condomínio, de qualquer causa, além de incêndio, queda de raio, explosão, terremoto e maremoto.
  • Portões: Indenização para danos provocados aos veículos pelo impacto de portões, desde que sejam de responsabilidade do condomínio, como falha mecânica. O mais comum, contudo, é o acidente causado por mau uso dos moradores.

Tem dúvida sobre Seguro Condomínio

Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com o Decreto-Lei 73/1966, a Lei 4.591/1964 e o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX). Assim, eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas acessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.
 
O síndico é o responsável pela contratação e renovação, sob pena de multas pesadas caso não faça uma apólice para o condomínio. Se ocorrer um acidente e o condomínio não tiver seguro, o síndico pode ser processado pelos demais condôminos por perdas e danos.

É ele também quem calcula o valor a ser segurado. Na hipótese de erro no cálculo e ocorrência de prejuízos graves ao prédio, o síndico pode ter de indenizar os demais condôminos com o seu patrimônio pessoal.

Daí a importância de procurar a ajuda de um Corretor Peralseg que é especializado no ramo e devidamente habilitado, o que pode ser comprovado no site da Superintendência de Seguros Privados (Susep) / Fenacor.
 
O condomínio só terá a cobertura do seguro nas seguintes situações:
  • se a apólice anterior ainda estiver vigente ou
  • se a proposta encaminhada à nova seguradora estiver acompanhada de pagamento antecipado do prêmio – em parcelas ou integralmente. Essa iniciativa garante o início da vigência do contrato do seguro na data do protocolo da proposta na seguradora.
No caso de haver pagamento antecipado e depois a seguradora recusar a proposta, a cobertura do seguro terá validade por mais dois dias úteis, contados a partir da data em que o condomínio, seu representante ou corretor de seguros, tiver conhecimento formal da recusa.

Ainda no caso de pagamento antecipado e posterior recusa da proposta de seguro, os valores pagos deverão ser devolvidos, atualizados com correção monetária desde as datas do pagamento pelo segurado até a efetiva restituição.

A proposta recebida pela seguradora, sem pagamento do prêmio, só começa a ter validade a partir da data em que o risco foi aceito ou em data distinta, desde que acordada entre as partes.

A seguradora tem 15 dias corridos, depois do recebimento e imediato protocolo da proposta, para avaliar o risco que vai assumir. A eventual recusa da proposta deve ser justificada e comunicada, por escrito, ao condomínio (proponente). Se a seguradora não se manifestar em 15 dias, o seguro estará fechado automaticamente.
 
Sim. O seguro é obrigatório para os condomínios verticais ou horizontais, de qualquer tipo, isto é, formados por prédios residenciais, comerciais, mistos, consultórios, escritórios, flats, shopping centers e apart-hotéis. Todos são obrigados, por lei, a ter seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões que provoquem sua destruição total ou parcial.

Os prêmios, contudo, variam de acordo com o risco inerente a cada uma das ocupações. Por exemplo, os seguros de condomínios comerciais costumam ser mais caros do que os de condomínios residenciais.
 
O seguro condomínio deve abranger todas as unidades autônomas privativas e as partes comuns. Estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio, causados por incêndio, queda de raio e explosão, abrangendo as áreas comuns e as unidades independentes, além dos bens de propriedade do condomínio, como itens de decoração da portaria, móveis no salão de festas, da piscina, equipamentos da sauna, extintores da garagem, interfones, antena coletiva, elevadores, etc.

A exceção fica para os condomínios horizontais, onde cada condômino constrói sua própria casa e adquire apenas a cota de terreno, além de uma fração das áreas comuns. Nesse caso, apenas as áreas comuns devem ser seguradas.

Em condomínios de apartamentos, é importante destacar que a proteção para as unidades individuais está restrita à sua estrutura física, ou seja, paredes, pisos, esquadrias, portas, janelas, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura.

O seguro condomínio não cobre, portanto, os bens que estão dentro do imóvel. Logo, no caso de um incêndio localizado numa unidade, o prejuízo ao conteúdo será de responsabilidade apenas do proprietário. O condômino que quiser proteger esse patrimônio individual precisa fazer um seguro próprio e facultativo.
 
A cobertura básica mais restrita, denominada de cobertura básica simples, para o seguro compreensivo condominial, abrange as perdas e danos materiais causados por incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o edifício segurado e explosão de qualquer natureza.

De acordo com a destinação e o tipo de condomínio, o seguro pode ter coberturas acessórias ou especiais, sendo que algumas são comuns a todos os contratos e outras, específicas. Nenhuma delas, no entanto, elimina a obrigatoriedade da contratação de uma das modalidades de cobertura básica disponíveis (cobertura básica simples ou cobertura básica ampla).

Além da cobertura básica, é comum a contratação de coberturas de danos elétricos, responsabilidade civil, vidros e guarda de veículos na garagem, entre outras garantias.

 
O condomínio poderá ser indenizado em dinheiro, por reparo ou por reposição dos bens danificados, mediante acordo entre com a seguradora.

Caso haja um incêndio que destruiu o prédio, a indenização não será igual ao valor de mercado do imóvel. A base de cálculo é o valor necessário para sua reconstrução, de acordo com o preço do metro quadrado ou pelo índice CUB (Custo Unitário Básico da construção), que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão de obra, utilizando metodologia definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Quando se tratar de bens, móveis e utensílios de uso comum do condomínio perdidos por incêndio ou roubo, a indenização estará limitada à importância contratada na apólice, respeitando o “valor atual” menos a depreciação pelo uso, estado de conservação e idade desses itens.
 
A forma de contratação atualmente estabelecida pelo CNSP para as coberturas do seguro condomínio é a risco absoluto, ou seja, sem a aplicação da cláusula de rateio.
 
Não necessariamente. A importância segurada na apólice representa o limite máximo de indenização. Nos casos de incêndio, raio e explosão, a base inicial da indenização é sempre o “valor atual”, ou seja, o custo de reposição (ao preço corrente) menos a depreciação do imóvel por idade, estado de conservação, etc.

Em geral, a quantia da depreciação é indenizada em um segundo momento, mas só quando o limite máximo de cobertura for maior que o “valor atual” e se o condomínio segurado fizer a reposição ou reparo dos bens avariados pelo menor dentre três orçamentos apresentados para a seguradora. Essas condições só valem também quando a reconstrução do imóvel começar no prazo máximo de seis meses, contados da data de pagamento da indenização inicial.

De todo modo, a indenização total (inicial mais complementar) não poderá ser maior que duas vezes o “valor atual”, que é o custo de reconstrução menos a depreciação do imóvel.
 
O reembolso de despesas pelas quais o condomínio eventualmente venha a ser responsável civilmente, por danos corporais ou materiais causados involuntariamente a terceiros.

Além do próprio condômino que responde pelo imóvel, estão incluídos na cobertura os seus cônjuges ou filhos menores que estiverem sob seu poder ou companhia; os empregados domésticos, devidamente registrados, quando a seu serviço, na unidade autônoma do condomínio; e os animais domésticos, dentro da unidade autônoma do condomínio. São cobertos, ainda, os danos causados a terceiros decorrentes de queda ou lançamento de objetos da unidade autônoma do condomínio.
 
O reembolso de despesas pelas quais o síndico vier a ser civilmente responsabilizado, por danos involuntários ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões que ele cometer no exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.
 
Reembolso de despesas pelas quais o condomínio vier a ser civilmente responsabilizado e por danos causados involuntariamente a veículos de terceiros sob a responsabilidade e guarda do condomínio, de acordo com a cobertura contratada.
 
Algumas coberturas prevêem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. Vale ressaltar que os valores das franquias, bem como as coberturas sujeitas a essa cobrança variam conforme a seguradora. É fundamental o conhecimento prévio de sua apólice. Se ainda restarem dúvidas, procure maiores informações com o seu corretor de seguros.
 
Geralmente sim. Algumas seguradoras já oferecem esse serviço, porém algumas cobram à parte por ele. É bom solicitar no ato da contratação que o corretor inclua essa garantia, cujo custo costuma ser muito reduzido.

As coberturas variam, porém costumam englobar o seguinte: chaveiro 24 horas, segurança e vigilância, zelador substituto, limpeza, bombeiros hidráulicos e eletricista. São serviços que solucionam problemas emergenciais. Reparos definitivos e troca de peças defeituosas, contudo, são de responsabilidade do condomínio segurado.
 

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